フェーズ3：売却後
要注意：本サービス対象外
売却翌々年に消費税の
課税事業者になるリスクとは
不動産を売却した翌々年に、突然「消費税の申告・納税義務」が発生することがあります。
このページでは、なぜそうなるのかを解説します。
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売却価格1,000万円超の方は必読です。
建物・土地の売却代金が課税売上高に算入され、翌々年から消費税の申告義務が生じる可能性があります。本サービス（白色申告・不動産所得）は消費税申告に対応していません。
なぜ翌々年に問題が起きるのか
STEP 1｜課税売上高の確定
建物売却代金が課税売上高に算入される
土地は非課税・建物は課税取引です。売却代金全体が課税売上高の判定ベースになります。
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STEP 2｜特に手続なし
通常どおり不動産所得の確定申告のみ
ただし基準期間の課税売上高が1,000万円を超えていた場合、翌々年に向けた準備が必要です。
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STEP 3｜消費税の申告義務が発生
課税事業者として消費税の確定申告・納税が必要
申告期限：翌年3月31日。この年は本サービスの対象外となります。税理士への相談が必要です。
課税売上高の判定ポイント
課税取引
建物売却代金 → 課税売上
居住用・投資用を問わず、建物の売却は消費税の課税取引です。売却代金が課税売上高に算入されます。
非課税取引
土地売却代金 → 非課税
土地の売却は消費税の非課税取引です。課税売上高には含まれません。判定には売買契約書の建物・土地の内訳が必要です。
非課税取引
家賃収入 → 非課税
住宅家賃は消費税の非課税取引です。課税売上高には含まれません（駐車場等の場合は課税となることがあります）。
判定基準
1,000万円の判定基準
基準期間（2年前の年）の課税売上高が1,000万円超の場合、翌々年が課税事業者となります（消費税法第9条第1項）。
本サービスへの影響
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✅
売却年までの不動産所得の確定申告は、引き続き本サービスで対応できます。
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❌
翌々年以降、消費税の申告義務が発生した年は、本サービスの対応範囲を超えます。専門家への相談をお勧めします。
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❌
インボイス発行事業者として登録している場合は、売上高にかかわらず常に消費税申告義務があります。
※ サラリーマン大家として住宅賃貸のみを行っている方は、インボイス発行事業者に登録していないケースがほとんどです。駐車場や事務所・店舗の賃貸を行っていない限り、このケースに該当する可能性は低いと考えられます。
消費税の申告が必要になったら
消費税申告は、課税売上高・仕入控除税額の計算など、不動産所得の確定申告とは別の専門知識が必要です。課税事業者になることが確認できたら、早めに税理士へご相談ください。
根拠法令：消費税法第9条第1項（基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者の免税）、同法第2条第1項第9号（課税売上高の定義）、消費税法施行令第48条（住宅の貸付けの範囲）。家賃の非課税規定：消費税法別表第一第13号。