フェーズ3：売却後
納税額はゼロのケースがほとんど
課税事業者になった場合に
何をすればよいか
「課税事業者」という言葉は怖く聞こえますが、住宅賃貸のみのサラリーマン大家さんの場合、実際の消費税の納税額はほぼゼロです。必要なのは申告書を1枚提出するだけです。
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結論：恐れるに足りず。
住宅賃貸のサラリーマン大家さんが翌々年に課税事業者になっても、その年の課税売上高はほぼゼロです。消費税の納税額もゼロとなり、申告書を1枚提出するだけで完結します。
なぜ納税額がゼロになるのか
住宅家賃は非課税。売却は売却年に完了しており翌々年の課税売上はゼロ。
住宅賃貸にかかる管理費・修繕費等の消費税分（仕入税額控除）。
非課税取引
住宅家賃 → 課税売上ゼロ
住宅の貸付けは消費税の非課税取引です。どれだけ家賃収入があっても課税売上高には計上されません。
翌々年は売却済み
建物売却 → 翌々年は発生しない
建物売却による課税売上は売却年のみです。翌々年には不動産売却による課税売上は存在しません。
必要な手続きは1つだけ
翌々年の翌年（課税期間終了後）
消費税の確定申告書を提出する
消費税及び地方消費税の確定申告書を作成し、所轄税務署に提出します。課税売上ゼロ・納税額ゼロであっても、課税事業者である以上、申告書の提出は必要です。
申告期限：翌年3月31日（所得税の3月15日とは別）
その翌年以降
翌年からは自動的に免税事業者に戻る
翌々年の課税売上高はゼロのため、その翌年の基準期間（翌々年）の課税売上高も1,000万円以下となります。特別な手続きなしに、自動的に免税事業者に戻ります。
📌 課税事業者になるのは翌々年の1年間だけ
不動産売却による課税売上（建物代金）は売却年の1回限りです。翌々年の課税売上はゼロのため、その次の年からは基準期間の課税売上高が1,000万円以下となり、免税事業者に戻ります。消費税の手続きが必要な期間は原則として1年間だけです。
申告書の書き方がわからない場合
消費税の申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成できます
e-Taxの「確定申告書等作成コーナー」では、消費税の申告書も作成できます。課税売上ゼロ・納税額ゼロのシンプルなケースであれば、画面の指示に従って入力するだけで完成します。
申告書の作成に不安がある場合や、課税売上の計算に自信が持てない場合は、税理士にご相談ください。
申告書作成に不安な方は税理士へ →
根拠法令：消費税法第9条第1項（基準期間の課税売上高による免税判定）、同法別表第一第13号（住宅の貸付けの非課税）、消費税法施行令第48条（住宅の貸付けの範囲）。消費税の確定申告義務：消費税法第45条第1項。