「青色申告にすれば65万円の特別控除がある」と聞いて、白色申告のままでいいのか不安になる方が多いです。しかし、この控除が不動産所得に適用されるのは、事業的規模（5棟10室基準）を満たす場合のみです。1〜2室のサラリーマン大家さんには、65万円控除は適用されません。
また、青色申告でも10万円の特別控除は受けられますが、不動産所得が赤字の場合には控除できる所得がゼロになるため、10万円控除も65万円控除も実質的に意味がありません。
白色申告を選ぶサラリーマン大家さんにとって、整理すると以下のとおりです。
重要：赤字のときは青色控除に意味がない
青色申告特別控除（10万円・65万円）は、不動産所得の黒字から差し引くものです。減価償却などで不動産所得がすでに赤字になっている場合、控除できる所得がないため、10万円控除も65万円控除も節税効果はゼロです。サラリーマン大家さんが減価償却期間中に青色申告に切り替えるメリットは、赤字の3年繰越のみとなります。
青色申告への切り替えが有意義になる2つのタイミング
①物件が増えて事業的規模（5棟10室基準）を満たすことで65万円控除が適用できるようになったとき。②減価償却が終わって不動産所得が黒字化し、10万円控除でも節税効果が生まれるようになったとき。減価償却期間中の赤字段階では、青色に切り替えても控除メリットはありません。
ケース：中古マンション1室・取得価額1,500万円・耐用年数10年・ローンあり
参照・根拠