購入時に税務上絶対に保管すべき書類リスト｜1-01-③｜白色申告・サラリーマン大家さん支援協会

購入時に税務上
絶対に保管すべき書類リスト

対象：白色申告を選択するサラリーマン大家さん（初年度）

購入時の書類は、後から入手できないものが多くあります。取得原価・土地建物按分・減価償却・ローン利息の経費計上、すべての計算はこれら6点の書類を根拠とします。また、入手できれば減価償却をより有利に計算できる書類も2点あります。購入直後にスキャン保存してください。

① 問いの背景

物件購入時は売買手続きで忙しく、書類の税務上の重要性を見落としがちです。しかし確定申告で必要な減価償却費・土地建物按分・ローン利息の計算は、すべて購入時の書類が根拠になります。特に固定資産税評価額通知書と売買契約書は、後から代替できない重要書類です。

② 書類リスト

● 絶対に保管すべき書類（6点）

①
不動産売買契約書土地・建物それぞれの売買価格が記載されたもの。価格が一括表示の場合は按分計算の起点になる
取得原価の根拠
②
固定資産税評価額通知書市区町村が毎年4〜6月に送付。土地・建物それぞれの評価額が記載されており、取得原価の土地・建物按分計算に使用する
土地建物按分の根拠
③
登記事項証明書（登記簿謄本）所有権移転後に法務局で取得。建物の構造（木造・RC造等）・床面積・築年月が記載されており、耐用年数の計算に必要
構造・築年数の確認
④
決済時の精算書・領収書類決済日に支払った以下の費用の明細。これらはすべて取得原価に算入する：
- 仲介手数料
- 司法書士報酬・登録免許税
- 住宅ローン保証料・事務手数料
- 火災保険料・地震保険料（取得時に一括払いしたもの）
- 固定資産税・都市計画税の日割り精算額
- 不動産取得税の納税通知書・領収書
取得原価の根拠
⑤
金銭消費貸借契約書（ローン契約書）借入額・金利・返済条件が記載されたもの。毎年のローン利息を経費計上するための根拠書類
利息の経費計上の根拠
⑥
建物の構造・築年数がわかる書類登記簿謄本で確認できる場合が多いが、建築確認済証・検査済証・マンション管理規約等も補足として保管。中古物件の場合、築年数から耐用年数（簡便法）を計算するために必要
耐用年数計算の根拠

◎ あれば有利になる書類（2点）

⑦
附属設備の価格が記載された書類売買契約書の付属明細・建物附属設備リスト・仲介業者作成の価格内訳書など、給湯器・エアコン・照明設備等の附属設備の取得原価がわかるもの。建物本体と附属設備を分けて減価償却することで、より短い耐用年数を適用でき節税効果が高まる
附属設備の按分根拠
⑧
前オーナーの償却資産税申告書のコピー個人の前オーナーが申告していないケースが多いため、必ず入手できるわけではない。売主または仲介業者に「念のため確認してほしい」と依頼するだけで十分。入手できた場合は、建物附属設備の種類・取得時期・取得原価が記載されており、附属設備ごとの残存耐用年数の計算に活用できる
附属設備の耐用年数の根拠

紛失した場合の対処

固定資産税評価額通知書は市区町村役場で「固定資産評価証明書」として再発行可能（有料）。登記簿謄本は法務局で再取得可能。売買契約書は仲介業者に控えの写しを依頼。ただし再取得に費用・時間がかかるため、購入直後に全書類をスキャン・PDF保存しておくことを強く推奨します。

③ 具体例

固定資産税評価額通知書を紛失した場合、土地と建物の按分計算ができなくなります。按分できなければ建物の取得原価が確定できず、減価償却費の計算根拠が失われます。税務調査時に減価償却費を否認されるリスクが生じるため、この1枚の書類の保管が何十万円もの税額に影響します。

また、⑦附属設備の価格内訳が入手できれば、給湯器（耐用年数6年）・エアコン（同6年）を建物本体（RC造47年等）と分けて減価償却でき、初年度から大きな償却費を計上できます。