売買契約書に「土地○○円・建物○○円」と明記されていれば問題ありません。しかし多くの場合、「土地・建物一括○○円」と記載されており、自分で按分計算をする必要があります。按分方法によって建物の取得価額が変わり、減価償却費の金額に直接影響します。
売買契約書に土地・建物それぞれの金額が明記されている場合は、その金額をそのまま使用します。追加の計算は不要です。
ただし建物価格が著しく高い場合（消費税節税目的の操作と疑われる場合）は税務署に否認されることがあります。
土地の売買は消費税非課税、建物の売買は消費税課税です。売買契約書に消費税額が記載されている場合、消費税額から建物価格を正確に逆算できます。
消費税額の記載がある場合は、方法①の次に優先して使用します。
市区町村が算定した固定資産税評価額（土地・建物それぞれ）の比率を使って按分する方法。①②が使えない場合に用います。税務署が認めやすく、客観的根拠が明確です。
固定資産税評価額通知書（毎年4〜6月に届く）または固定資産評価証明書で確認できます。
不動産鑑定士による鑑定評価額の比率で按分する方法。費用がかかるため、高額物件や争いが生じやすいケースに限って使用します。通常のサラリーマン大家さんには不要です。
重要：土地の取得原価は減価償却に使わないが必ず記録する
土地は減価償却できませんが、①将来の売却時に譲渡所得の計算（取得費の算定）、②ローン利息のうち土地取得分の損益通算制限（租税特別措置法第41条の4）の計算、の2点で必要になります。土地分の取得価額も必ず記録してください。
ケース①：契約書に消費税額の記載なし → 方法③（固定資産税評価額比率）を使用
取得価額合計21,286,000円・固定資産税評価額（土地8,000,000円・建物4,000,000円）
| 【按分計算】 | |
| 土地の割合 8,000,000 ÷ 12,000,000 | 66.7% |
| 建物の割合 4,000,000 ÷ 12,000,000 | 33.3% |
| 土地の取得価額 21,286,000 × 66.7% | 14,197,762円 |
| 建物の取得価額 21,286,000 × 33.3% | 7,088,238円 |
ケース②：契約書に消費税額900,000円の記載あり（売買価格税込20,900,000円）→ 方法②を使用
| 建物価格の逆算 900,000 ÷ 10% | 9,000,000円 |
| 土地価格 20,000,000（税抜）− 9,000,000 | 11,000,000円 |
参照・根拠